É uma auditoria técnica que investiga a situação ambiental de uma empresa ou imóvel antes de uma operação de compra, venda, fusão ou financiamento — verificando licenças vigentes e condicionantes, histórico de multas e embargos, cadastro no CTF/APP quando aplicável, e indícios de contaminação de solo ou água subterrânea, seguindo a série de normas técnicas ABNT NBR 15515.

Porque a responsabilidade por passivos ambientais costuma ser solidária: o novo proprietário ou possuidor de uma área pode ser cobrado pela regularização de uma contaminação, mesmo sem tê-la causado, conforme normas como o art. 18 do Decreto Estadual nº 59.263/2013 em São Paulo. Sem a due diligence, o comprador corre o risco de herdar um passivo ambiental que não aparece em nenhum documento comercial padrão — só uma investigação técnica específica revela isso. Para entender melhor essa responsabilidade, veja o guia completo sobre área contaminada.

Qualquer um dos três, dependendo do interesse. O comprador solicita para conhecer o risco antes de fechar negócio; o vendedor pode solicitar preventivamente antes de colocar a empresa ou imóvel à venda, para negociar com mais segurança e evitar surpresas durante a negociação; e instituições financeiras costumam exigir due diligence ambiental como condição para aprovar financiamento de aquisição de imóveis industriais ou empresas com atividades potencialmente poluidoras.

A Avaliação Preliminar (Fase 1), que cobre a maioria das operações comerciais, costuma ser concluída em poucas semanas, já que envolve principalmente levantamento documental e vistoria de campo. Se surgirem indícios que exijam Investigação Confirmatória (Fase 2), com coleta e análise laboratorial de amostras, o prazo se estende — análises laboratoriais têm tempo próprio de processamento, independente da urgência do negócio.

Encontrar um indício não significa necessariamente que o negócio deve ser cancelado — pode significar renegociar o preço, incluir cláusulas contratuais de retenção de valor ou indenização, exigir que o vendedor conduza e custeie a remediação antes do fechamento, ou aprofundar a investigação (Fase 2) antes de decidir. A decisão depende do porte do indício encontrado, do apetite de risco do comprador e da negociação entre as partes — o importante é que a decisão seja tomada com informação técnica completa, não no escuro.

Em geral: cópia da licença ambiental vigente e comprovação de cumprimento das condicionantes, certidão negativa de embargo, histórico de autos de infração e multas dos últimos anos, comprovante de inscrição e regularidade no CTF/APP quando aplicável, extrato do CAR se houver componente rural, manifestos de transporte de resíduos (MTR) recentes, e, quando possível, laudos técnicos anteriores de investigação ambiental já realizados no local, mesmo que antigos — eles ajudam a entender o histórico da área.

Conjunto de obrigações e riscos ambientais não resolvidos associados a uma área ou atividade — pode incluir contaminação de solo ou água, licenças pendentes, condicionantes não cumpridas ou resíduos historicamente descartados de forma inadequada, cuja responsabilidade pela regularização pode recair sobre o proprietário atual.

Representação técnica e visual da forma como uma contaminação se comporta em um determinado local — fontes, caminhos de transporte no solo e água, e potenciais receptores (pessoas, corpos d'água) — usada para orientar as decisões técnicas ao longo do processo de investigação e remediação.

Cláusula contratual que aloca entre comprador e vendedor a responsabilidade financeira por passivos ambientais identificados após o fechamento do negócio, podendo prever reembolso, retenção de parte do preço em conta garantia (escrow), ou seguro específico — uma forma de gerenciar juridicamente o risco que a due diligence técnica identificou, mas não necessariamente eliminou.